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Voici une présentation en 10 points-clés des caractéristiques essentielles de la SCI et des différentes manières dont elle peut être utilisée.

1. Optimiser la transmission de ses biens

Détenir des biens immobiliers à travers une SCI peut d’abord faciliter leur transmission. En effet, il est, par nature, plus facile de transmettre des parts de société à plusieurs bénéficiaires que des « morceaux » de biens immobiliers. Sans compter que la donation des parts sociales pourra être réalisée de manière progressive afin de profiter au mieux des abattements fiscaux applicables aux donations.

En outre, en logeant leur patrimoine immobilier dans une SCI, des parents peuvent amorcer la transmission des parts à leurs enfants en réalisant une « donation avec réserve d’usufruit ». Dans ce cadre, les parents conservent l’usufruit des parts et donnent à leurs enfants la nue-propriété de celles-ci. À leur décès, l’usufruit s’éteindra et les détenteurs de la nue-propriété des parts deviendront alors pleins propriétaires sans droits de succession à payer. Principal avantage de l’opération, en conservant l’usufruit, les parents continuent de percevoir les loyers tirés de la location du ou des biens immobiliers et gardent, en outre, la main sur la gestion et l’administration de ces derniers.

2. Aménager son régime matrimonial

Des époux ont la possibilité, seuls ou avec d’autres personnes, de devenir associés d’une SCI. La constitution d’une telle société entre conjoints peut s’envisager comme un moyen d’aménager le régime applicable à leur(s) bien(s) immobilier(s), sans pour autant devoir changer de régime matrimonial.

En effet, l’apport d’un bien à la société permet aux époux de soustraire celui-ci des règles de leur régime matrimonial afin de le soumettre à celles qu’ils auront eux-mêmes rédigées dans les statuts.

Ainsi, par exemple, si des époux, mariés sous le régime de la communauté, achètent ensemble un immeuble de rapport (comprenant plusieurs appartements mis en location), les actes importants concernant ce bien (vente, hypothèque…) nécessitent la signature des deux époux. Ce qui alourdit la gestion du bien. En logeant le bien dans une SCI, on évite ce principe de cogestion. Dans les statuts, les époux peuvent, en effet, décider de confier la gestion du bien à un seul des époux, qui sera gérant de la SCI. Ce dernier pouvant, dans ce cas, prendre seul les décisions nécessaires à la bonne administration du bien (travaux, signature de baux d’habitation…). Une formule qui peut intéresser, par exemple, un couple dont l’un des membres se trouve à l’étranger ou n’a pas de temps à accorder à la gestion de ses biens, ou n’a pas envie de s’en occuper.

3. Éviter les blocages liés à l’indivision

Le recours à la SCI est souvent conseillé pour écarter l’indivision et les inconvénients qui s’y attachent. La SCI permet, en effet, d’inscrire la gestion du patrimoine dans la continuité, en faisant échapper les associés aux risques de blocage et aux aléas de l’action en partage qui appartient à tout indivisaire.

Rappelons que l’indivision se définit comme la situation résultant de la concurrence de droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens exercés par plusieurs personnes, sans que leurs parts soient matériellement divisées.

En pratique, l’indivision peut être créée volontairement (par exemple, un achat immobilier réalisé par des concubins) ou résulter d’une situation de fait (indivision successorale entre les héritiers).

Mais le fonctionnement d’une indivision se révèle lourd : accord des deux tiers des indivisaires pour les actes de gestion du bien indivis (conclusion d’un bail…) ou à l’unanimité pour les actes de disposition (vente du bien, donation, hypothèque…).

Contrairement à l’indivision, la SCI offre des conditions souples de gestion du bien. Approuvés par tous, les statuts de la société définissent les règles du jeu, les droits de chacun et anticipent les évolutions du bien (réalisation de travaux, vente). Ils fixent surtout l’autonomie et les pouvoirs du gérant.

Par ailleurs, comme nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, un indivisaire peut, à tout moment, demander le partage de cette indivision, fragilisant ainsi tout projet commun. Alors qu’en ayant recours à une SCI, les désaccords sont relativement simples à gérer. Lorsqu’un associé désire se retirer, ce retrait prend simplement la forme d’une cession ou d’une transmission de parts, ou bien d’une réduction du capital de la société.

4. Bien rédiger l’objet social

La clause des statuts définissant l’objet social d’une SCI revêt une grande importance puisque c’est elle qui fixe la raison d’être de la société. En effet, rédigée de façon trop restrictive, elle peut empêcher la réalisation de certaines opérations. Ainsi, typiquement, si une SCI a pour objet social l’acquisition et la détention d’un bien immobilier déterminé, elle encourt la dissolution au moment de la revente de ce bien.

5. Mesurer la responsabilité financière des associés

Les associés d’une société civile immobilière sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital. À ce titre, ils sont engagés sur leur patrimoine personnel. Les créanciers de la société peuvent donc poursuivre chacun des associés pour le paiement des dettes de la société, après avoir toutefois, au préalable, vainement mis en demeure cette dernière.

Un bémol toutefois : les créanciers doivent multiplier leurs poursuites car les associés d’une SCI ne sont pas solidaires face aux dettes de la société. Ils ne peuvent donc demander à un associé que le paiement de la fraction de dette qui correspond à son pourcentage de détention du capital.

6. Déduire les charges du revenu foncier dégagé

Les associés d’une SCI sont, en principe, imposés sur les revenus locatifs qu’elle perçoit comme s’ils détenaient le bien « en direct ». À ce titre, les revenus tirés de la location doivent, en principe, être déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Sachant que de nombreuses charges peuvent être déduites de leurs revenus fonciers : les intérêts d’emprunts, les frais de constitution de garantie, les primes d’assurances ou encore la taxe foncière.

7. Opter pour l’IS

Les associés d’une SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Mais attention, cette option devient irrévocable au bout de 5 ans. Son exercice doit donc être mûrement réfléchi. Parfois, une telle option peut, en effet, se révéler pénalisante pour les associés. Tel est notamment le cas si les associés détiennent, depuis plusieurs années, les parts de la SCI et qu’ils souhaitent les céder. Car en optant pour l’IS, ils perdent le bénéfice de l’abattement pour durée de détention, applicable en matière de plus-values immobilières, qui réduit la plus-value de cession imposable, et qui est réservé aux personnes physiques qui cèdent un bien immobilier ou des parts de SCI dont les résultats sont imposables à l’impôt sur le revenu au nom des associés.

L’option pour l’IS présente toutefois un avantage de taille : la SCI dispose, dans ce cas, de la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier, ce qui a pour mérite de réduire considérablement le résultat imposable de la SCI !

8. Dissocier actifs d’exploitation et actifs immobiliers

Un entrepreneur peut avoir intérêt à mettre les locaux dans lesquels il exerce son activité à l’écart de son entreprise proprement dite en constituant une société civile immobilière. Celle-ci détiendra alors les locaux professionnels et les mettra ensuite à la disposition de l’entreprise.

Cette stratégie présente notamment l’avantage de mettre à l’abri les locaux de la société en cas de faillite de l’entreprise. Les biens détenus par la SCI étant, en principe, insaisissables en cas d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.

Ce montage offre également la possibilité à l’exploitant, également associé de la société civile, de s’assurer des revenus locatifs complémentaires, y compris après la vente de sa société d’exploitation s’il a conservé les parts de la SCI. Un tel montage permet aussi lors de la transmission familiale de lotir différemment des enfants selon qu’ils prennent part à l’exploitation ou non.

9. Loger sa résidence principale dans une SCI

L’intégration de l’habitation principale des époux dans une société civile immobilière doit être envisagée avec la plus grande prudence. En effet, la mise en société du logement fait notamment perdre aux redevables de l’impôt sur la fortune immobilière le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale.

Autre inconvénient, l’interposition d’une SCI fait également échec au droit au logement gratuit et temporaire d’une année dont bénéficie le conjoint survivant après le décès de son époux.

À noter que la vente de la résidence principale des associés, logée au sein d’une SCI, ne fait pas obstacle à l’application de l’exonération totale des plus-values. À condition toutefois que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

10. Comment créer une SCI ?